A w "Gazecie na Chmielnej"...

Data publikacji aktualności: 2013-08-01

Przemysław Pawlak

 

Zarządy śródmiejskich Wspólnot Mieszkaniowych, łączcie się!

 

Postaram się nie ulec nadwiślańskiej modzie i obyczajom – napiszę konstruktywnie! Czy to będzie o zarządzaniu Wspólnotą Mieszkaniową w Śródmieściu Warszawy – zobaczymy, o czym to będzie :)


Nasza dzielnica jest wyjątkowa – większość gruntów pod budynkami w użytkowaniu wieczystym, wiele podwórek to wyodrębnione działki należące do Skarbu Państwa lub Miasta Stołecznego, roszczenia dawnych właścicieli lub ich spadkobierców. Co kawałek chodnika, to inny nim urząd administruje (ZDM, ZTP, ZGN, czasem nikt). Jednym słowem – lubimy wyzwania! Drzewka i krzewy na gruzie rosną słabo, a tu gdzie wbić szpadel, tam Kampania, Powstanie, burzenie, naloty, pociski, przekopy, barykady, kanały, no i instalacje z bajek, bo przecież nie z dokumentów. Fantastyczna lekcja historii!


Gości w Śródmieściu co niemiara, bo – może oprócz zakochanych w swoich lokalnych Ojczyznach, mieszkańców Żoliborza i Saskiej Kępy – wszystkie dzielnice i zagranice do nas zjeżdżają na biforek i afterek, zjeść smacznie, wypić zdrowo, do teatru, Emilii lub innego Kopernika, z dziećmi lub bez, kulturalnie się wybrać, a gdy już nogi odmówią posłuszeństwa, foksalowo skomentować przechodnia, w zaciszu piwnoogródkowym przesiadując. I bardzo dobrze, że nadeszły czasy, gdy Krakowskie Przedmieście bardziej przypomina barcelońską Ramblę, niż chilijską Atakamę!


Pracownicy wielkich wieżowcowych korporacji, studenci zakuwający przed kolokwiami w mrowiskowych mieszkaniach i akademikach, młodzi Europejczycy frunący niczym komety przez kolorowe hostele Hożej, Wilczej i Placu Dąbrowskiego, miliony istnień wybiegające punkt 16:15 ze śródmiejskich Ministerstw, Głównych Urzędów, Inspektoratów, Agencji... tak, to dla Was wychodzę z domu potargany, z psami, w japonkach, z nieumytymi zębami, o 8:00 rano – nacieszyć się domem otwartym, który zawsze chciałem prowadzić! Czujcie się, jak u siebie!


Właśnie, że nie piszę tego z sarkazmem i przekorą! Bo my, Ostańcy z Marszałkowskiej lubimy gwar ulic i światła wielkiego miasta nie tylko w hollywoodzkich produkcjach, lecz na własnym balkonie. Na naszych siódmych piętrach siejemy fasolę, bazylię, sadzimy pomidory i tuje, składamy sąsiedzkie wizyty dwudziesto- i stulatkom. W dobrym towarzystwie lubimy zachłystywać się Warszawą!


I nie chodzi mi koniecznie o ostańce – ocalałe, przedwojenne kamienice, czy o ostańców – ostatnich lokatorów, walczących przeciw deweloperom i podwyżkom czynszów. Jesteśmy ostańcami MIASTA w Śródmieściu – tu chcemy żyć, jak żyli nasi dziadkowie, stryjkowie, mamy i siostry, tu chcemy pracować, spotykać się, robić zakupy za winklem, chodzić do kina, odwiedzać znajomy antykwariat, pozdrawiać przez bramę panią Sabinę, naprawiać samochód pod oknem własnego mieszkania, robić kiermasz z sąsiadami przed blokiem. A że to jest centrum przebudzonej z letargu metropolii – to wiemy, JESTEŚMY Z NIEJ DUMNI! Chcemy, by była jeszcze ładniejsza, świadoma siebie – swoich zalet, korzeni i śmiało spoglądająca w PRZYSZŁOŚĆ. Na którą chcemy mieć wpływ i którą sami chcemy poukładać.


Zarządy Wspólnot Mieszkaniowych zdają sobie sprawę z tego, że kamienica, dzielnica, czy miasto to bardzo złożony, wielozadaniowy i delikatny ustrój – jak kredens z kryształowymi szybkami, wypełniony porcelaną i szkłem po babci. Źle stoi na krzywym parkiecie – drzwiczki się nie domykają, zbyt ciasno poustawiana zawartość - brzęczy. Ale tylko od nas zależy, czy będzie błyszczeć, zachwycać i trwać, czy się rozeschnie, popęka i zawali.


Wspólnota Mieszkaniowa to samodzielny byt prawny, który może posiadać własny majątek, zobowiązania, kontrahentów, lepszą lub gorszą płynność finansową, prowadzić procesy sądowe i galerię sztuki. Wbrew powszechnemu odczuciu, trzeba podkreślić, że Wspólnota nie jest sumą, ani iloczynem interesów i potrzeb jej członków. Życie Wspólnoty, choć uregulowane Ustawą o własności lokali (UoWL) dopiero od 1994 roku, będzie prawdopodobnie dłuższe, niż życie jej mieszkańców. Właściciele sprzedają, darują, dzielą, zapisują spadkobiercom swoje lokale - jedni odchodzą, inni nastają, a Wspólnota Mieszkaniowa trwa jakby w innej skali czasowej. Zadaniem zarządów Wspólnot jest zapewnienie bezpieczeństwa (np. kontrola stanu sanitarnego, ochrona przeciwpożarowa, zapobieganie katastrofom budowlanym) i dobrego stanu technicznego wszystkich składników nieruchomości wspólnej, ale też – co równie ważne – optymalnego stanu prawnego i finansowego Wspólnoty, pojmowanej trochę jak spółka, przedsiębiorstwo, trochę jak fundacja, czy stowarzyszenie. Wiele spraw i czynników determinujących życie Wspólnot, ma inny charakter, niż te, którymi zajmują się zarządy spółdzielni mieszkaniowych, administracje domów komunalnych, czy tzw. kamienicznicy - inne przepisy, zaszłości historyczne, zazwyczaj inna liczba członków i wielkość posesji.


Śródmiejska Wspólnota to najczęściej grono WSPÓŁWŁAŚCICIELI jednego budynku. Słowo to warte jest namysłu – czyli jestem WSPÓŁWŁAŚCICIELEM budynku? Tak, to znaczy, że nie ma żadnych ONYCH, winnych podwyżkom opłat, zaciekom na klatkach, stercie śmieci pod płotem, czy kradzieżom w piwnicach. Skoro jestem jednym z WŁAŚCICIELI, to tak samo moja wina, jak i sąsiadek spod trójki. To nie tylko moralny, etyczny nakaz, bym reagował, gdy widzę, że ktoś niszczy NASZ budynek, NASZE drzewa, NASZE okna, poręcze itd. To również ustawowy obowiązek każdego członka Wspólnoty, współdziałać w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 UoWL). Trąci socjalizmem? Nic bardziej mylnego – to wręcz kalka przepisów Kodeksu cywilnego odnoszących się do prawa własności i fundamentów działania spółek prawa handlowego, czyli istota kapitalizmu!


Z wypowiedzi Rodaków można wysnuć wniosek, że większość nie o take Polske walczyła. Zatem może najwyższa pora wyłączyć na godzinę telewizor, spakować browarka i popcorn, wychylić się w tajemniczą czeluść klatki schodowej, zastukać do paru sąsiadów i zebrać się przy trzepaku (lub w miejscu, gdzie kiedyś stał), by ustalić, co w tym tygodniu, miesiącu i roku robimy, żeby tu zrobić w końcu drugą Japonię. Aby Śródmieście Warszawy piękniało, tętniło życiem, nie tylko dzięki samochodowym korkom i falującym tłumom na przystankach i w przejściach podziemnych, ale tym życiem sąsiedzkim, kulturalnym (co nie musi od razu oznaczać wspólnego słuchania symfonii Lutosławskiego), lokalnym - tym prawdziwie SAMORZĄDNYM, naprawdę wystarczy, by w każdej Wspólnocie skrzyknęły się do pracy w zarządzie trzy, cztery osoby! Ważne, by choć jedna miała blade pojęcie o gospodarowaniu pieniędzmi, choć jedna rozróżniała kolory i style w architekturze, inna umiała ze zrozumieniem przeczytać akt notarialny, a wszystkie – by nie zwracały zbyt dużej uwagi na hejterskie komentarze malkontentów, dłużników i kombinatorów, którym ambitny, prężny i rzutki zarząd niechybnie nadepnie na odcisk. Prawdziwą sztuką może się okazać zaktywizowanie obojętnych – przekonanie, że współdziałanie to coś więcej, niż nieopluwanie i nieprzeszkadzanie, więcej nawet, niż obecność na zebraniu rocznym i oddanie głosu za uchwałami Wspólnoty.


Doceniam wysiłki redakcji bezpłatnego kwartalnika „Wspólnicy”, wydawanego przez Urząd Dzielnicy Śródmieście dla Wspólnot Mieszkaniowych, a także coraz większe kompetencje Administratorów nieruchomości, pracujących na zlecenie Wspólnot.

 

Potrzeba nam jednak WSPÓŁPRACY ZARZĄDÓW Wspólnot Śródmieścia!

 

Do szczęścia trzeba nam wymiany doświadczeń i wiedzy, czyli jak np. sensownie ustalić stawkę funduszu remontowego, skutecznie zwindykować zaległe należności, zdobyć dofinansowanie remontu elewacji, pozyskać dodatkowe przychody dla Wspólnoty, by nie przerzucać automatycznie wszystkich podwyżek opłat za ogrzewanie, wywóz śmieci czy konserwację instalacji na mieszkańców, jakie windy się psują, gdzie zdobyć kredyt na izolację dachu, jak uchronić się od niezamówionego graffiti, napisać pozew czy wynegocjować rabat u kontrahenta. Dobry zarząd nieruchomością wspólną jest w naszym interesie - może podnieść lub co najmniej powstrzymać spadek wartości lokali, zapewnić większy czynsz najmu, wykreować modę na konkretną lokalizację i last but not least: sprawić, że będzie się wygodniej, bezpieczniej i taniej mieszkało lub prowadziło działalność gospodarczą w takim budynku.


Ponieważ ma być konstruktywnie, nie będę rozwodził się nad sensem alarmujących artykułów o dyktacie Wspólnot, chociażby w sprawie zgody na sprzedaż alkoholu. Skoro jestem jednym z WŁAŚCICIELI budynku, czyli np. granitowej elewacji, drzwi, piwnic, klatek schodowych, dachu, miejsc reklamowych na ścianach i płocie osiedla, czy strony internetowej Wspólnoty, skoro przepisy gwarantują mi prawo współdecydowania, czy w NASZYM budynku ktoś prowadzi hutę szkła, piwiarnię lub hodowlę jadowitych węży, to nietaktowne i/lub nielegalne jest mnie w tym prawie ograniczać. W takich sprawach interes Wspólnoty nie pokrywa się z interesem Urzędu Dzielnicy, czy komercyjnej firmy administrującej nieruchomością. Dlaczego?


Miasto czerpie przychody m.in. z opłat za: koncesje na sprzedaż i podawanie alkoholu, zgody na zajęcie chodników pod letnie ogródki. Natomiast dla firm administrujących każdy spór Wspólnoty z najemcą, członkiem Wspólnoty lub Miastem, każda dodatkowa uchwała, proces sądowy, porządkowanie stanu prawnego, oznacza zwiększony nakład pracy osób wydelegowanych do obsługi danej Wspólnoty, zatem trudniejsze i dłuższe generowanie zysku. Tymczasem wszystkie istniejące dotąd w Śródmieściu, liczące się rady osiedlowe, gremia doradcze, fora internetowe, czasopisma tematyczne, stowarzyszenia i federacje stworzone są albo pod auspicjami Urzędu Miasta, albo przez licencjonowanych, komercyjnych zarządców i administratorów nieruchomości, czyli przez kontrahentów Wspólnot – osoby lub instytucje, których interesy nie pokrywają się z interesami Wspólnot. Komunalny udział właścicielski we Wspólnotach z roku na rok maleje, a polityka Miasta Stołecznego koncentruje się – co zresztą zrozumiałe, przynajmniej w kategoriach finansowych – na cięciu wydatków budżetowych i zwiększaniu przychodów niezbędnych choćby na budowę dróg i metra.


Trudno oczekiwać, że ktoś będzie dbał lepiej o NASZ MAJĄTEK, niż my sami – zatem zbierzmy się i uwierzmy, że mamy wpływ na to, w jakim Śródmieściu mieszkamy! 


E-wydanie "Gazety na Chmielnej" można znaleźć tutaj.

Fot. Przemysław Pawlak
Fot. Przemysław Pawlak